Рассмотрим кратко сущность принципов по классификационным группам
Коммерческая статья
1. Принцип по полезности: любой объект по недвижимости может
обладать ценой, в том случае, если он может быть полезным потенциальному хозяину
для осуществления предпринимательской деятельности или же удовлетворения
социальных или каких-то психологических потребностей. Товар, который не имеет
потребительских свойств, никому в общем и не нужен. Именно полезность формирует
потребительскую стоимость объекта, например жилья, когда собственник решает –
сдам квартиру в Москве.
удовлетворять потребности пользователя по данному месту и в продолжение некоторого
периода времени.
средний (рациональный) покупатель не заплатит по объекту недвижимости больше
минимальной стоимости за другой такой же объект, и уже с такой же полезностью.
Иначе говоря, максимальная цена собственности будет определяется наименьшей стоимостью
или же ценой, по которой может быть приобретено другое имущество по
эквивалентной полезности. По содержанию этот принцип близок к понятию
альтернативных издержек — того, что теряет инвестор при вложениях именно в
данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов
инвестирования.
например, когда стремятся снять квартиру в Москве, по текущей стоимости доходов
или же других выгод, которые могут получаться в будущем по владению
недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль
стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент
дисконтирования (Кя):
где i — процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от
вложений через год); Т — количество лет между годом инвестирования и годом
поступления (отдачи) денег.
стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер
чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала
(процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то
труд, капитал и управление, как активные мобильные факторы, применяются к ней в
процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов)
возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к
земле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как
«пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать
дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или
удовлетворения особых потребностей. Только по внешней форме — по технике
исчисления — земельная рента выглядит «остаточной», а не добавочной
доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима
и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами.
Например, два одинаковых земельных участка, один из которых при угловом
расположении может приносить доход в два раза больше, чем при внутриквартальном
размещении.